Registrierungsnummer Ferienwohnung: Niedersachsen & Hamburg

Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung gilt seit dem 20. Mai 2026. Eine Registrierungspflicht für jede Ferienwohnung bringt sie aber nicht mit. Eine Registrierungsnummer brauchst du nur, wenn deine Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. In Niedersachsen hat das bisher keine Gemeinde getan. In Hamburg gilt die Pflicht schon seit 2019, dort heißt die Nummer Wohnraumschutznummer.

Wir vermieten selbst Wohnungen in Garstedt im Landkreis Harburg. Hier haben wir die Regeln für beide Seiten der Landesgrenze zusammengetragen, Stand 21. Oktober 2026. Der Artikel ist keine Rechtsberatung. Für deinen Fall ist deine Gemeinde zuständig, in Hamburg das Bezirksamt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Was die EU-Verordnung regelt

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen Mitgliedstaaten (Art. 19). Nach dem EU-Portal Your Europe führt sie keine Registrierungspflicht für jede Kurzzeitvermietung ein. Ob Gastgeber sich registrieren müssen, entscheiden Land und Gemeinde.

Opt-in: Land und Gemeinde entscheiden

Länder und Gemeinden können freiwillig ein Registrierungsverfahren einführen. Dafür braucht es nach Angabe der Bundesnetzagentur ein Landesgesetz. Steht das Gesetz, muss die Gemeinde ihr Verfahren spätestens 14 Tage vor dem Start bei der Bundesnetzagentur anmelden.

Die Rolle der Bundesnetzagentur

Die Bundesnetzagentur betreibt seit dem 1. Juli 2026 die zentrale digitale Datendrehscheibe. Dort liefern die Buchungsportale ihre Daten ab, und zwar nur für Unterkünfte in Gebieten mit Registrierungsverfahren (Art. 9 der Verordnung). Große Portale melden monatlich, kleine vierteljährlich. Gemeldet werden unter anderem die Zahl der Übernachtungen und der Gäste, deren Wohnsitzland, die Registrierungsnummer, die genaue Anschrift und der Link zum Inserat (Art. 3 Nr. 12 und Art. 9). Registrierungsnummern vergibt die Bundesnetzagentur nicht, das machen allein Land und Gemeinde. Sie führt aber die öffentliche Liste der Gebiete mit Registrierungsverfahren.

Welche Unterkünfte betroffen sind

Hotels, Pensionen, Hostels und Unterkünfte auf Campingplätzen fallen nicht unter die Verordnung (Art. 3 Nr. 1). Wer eine möblierte Wohnung für ein Jahr oder länger vermietet, fällt in der Regel ebenfalls nicht darunter. So steht es in den Erwägungsgründen, die Einzelheiten regelt das nationale Recht. Möblierte Wohnungen für einige Tage, Wochen oder Monate sind grundsätzlich erfasst, wenn du sie über ein Buchungsportal anbietest.

Wie ein Registrierungsverfahren aussehen muss

Wo es ein Verfahren gibt, muss es online funktionieren. Es soll möglichst kostenlos sein, sonst darf die Gebühr nur die Kosten der Verwaltung decken (Art. 4 Abs. 3). Jede Unterkunft bekommt eine eigene Nummer, und zwar automatisch, sobald deine Angaben vollständig sind. Die Nummer darf keine personenbezogenen Daten enthalten. Eine Genehmigung ersetzt sie nicht. Du musst aber angeben, ob du für deine Unterkunft eine Genehmigung brauchst und ob du sie hast (Art. 5).

Was in Niedersachsen gilt

Bisher kein Registrierungsverfahren

Die Liste der Bundesnetzagentur nennt mit Stand 1. Oktober 2026 elf Gebiete. Neun liegen in Nordrhein-Westfalen, dazu kommen Hamburg und Tübingen. Eine niedersächsische Gemeinde ist nicht dabei. Neue Verfahren sind laut Bundesnetzagentur derzeit nicht angekündigt. Schau trotzdem ab und zu selbst in die Liste.

Auch das Land hat noch nichts beschlossen. Im Oktober 2025 erklärte das Niedersächsische Wirtschaftsministerium gegenüber Juist News, über ein Verfahren werde erst entschieden, wenn die technischen, organisatorischen und finanziellen Fragen geklärt sind. Ohne Landesgesetz kann keine Gemeinde ein Verfahren einführen. Für Vermieter im Landkreis Harburg, in Lüneburg oder in der Heide heißt das nach heutigem Stand: Du brauchst keine Registrierungsnummer, und die Portale melden für deine Wohnung keine Daten nach der Verordnung.

Wo die eigentliche Grenze liegt: Zweckentfremdung

Wichtiger als die EU-Verordnung ist in Niedersachsen das Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG). Es gilt seit April 2019. Gemeinden mit Wohnraummangel können damit per Satzung festlegen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anders genutzt werden darf. Eine solche Satzung gilt höchstens fünf Jahre.

Nach § 1 Abs. 2 NZwEWG gilt die Vermietung als Ferienwohnung als Zweckentfremdung, wenn sie insgesamt mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr dauert. In Gebieten, die überwiegend vom Fremdenverkehr geprägt sind, liegt die Grenze bei acht Wochen. Die Gemeinde kann in ihrer Satzung etwas anderes bestimmen. Wohnraum, der schon vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig an Gäste vermietet wurde, ist ausgenommen. Solche Satzungen haben bisher nur einzelne Gemeinden erlassen, vor allem auf den Inseln. Ob deine Gemeinde eine hat, erfährst du direkt bei der Gemeinde.

Was unabhängig davon bleibt

Ob du eine Registrierungsnummer brauchst, ändert nichts an deinen übrigen Pflichten als Vermieter. Baurecht, Steuern und örtliche Abgaben gelten weiter. Kläre sie mit Bauamt, Gemeinde und Finanzamt.

Was in Hamburg gilt

Wohnraumschutznummer seit 2019

In Hamburg musst du dich seit dem 1. April 2019 registrieren, wenn du Wohnraum kurzzeitig an wechselnde Gäste überlässt. Das steht in den häufigen Fragen der Stadt. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen schreibt dazu: Jede Nummer ist an eine konkrete Wohnung gebunden und gehört in jedes entsprechende Inserat. Für langfristige Vermietungen brauchst du keine Nummer. Die Nummer beantragst du über den Online-Dienst der Stadt, die Registrierung ist kostenlos. Gebühren kostet nur eine Genehmigung.

Neues Nummernformat seit dem 20. Mai 2026

Hast du deine Nummer vor dem 20. Mai 2026 bekommen, setzt die Stadt ihr die Länderkennung DEU und den Gemeindeschlüssel 02000000 voran. Aus 32-0012345-26 wird also DEU-02000000-32-0012345-26. Eine neue Nummer musst du nicht beantragen. Trag das neue Format aber in alle Inserate ein. So steht es auf der Seite der Stadt zur Wohnraumschutznummer.

Ohne Genehmigung nur die eigene Hauptwohnung

Ohne Genehmigung darfst du in Hamburg nur deine eigene Hauptwohnung kurzzeitig vermieten, höchstens acht Wochen pro Kalenderjahr und nur mit Wohnraumschutznummer (§ 9 Abs. 2 HmbWoSchG). Eine Zweitwohnung oder eine Wohnung zur Kapitalanlage braucht ab dem ersten Tag eine Genehmigung vom Bezirksamt.

Bisher durftest du außerdem weniger als die Hälfte deiner Hauptwohnung, also etwa einzelne Zimmer, ohne Zeitgrenze an Gäste vermieten. Diese Ausnahme fällt am 1. Januar 2027 weg. Das hat die Bürgerschaft am 6. Mai 2026 beschlossen, so die Pressemitteilung der Stadt. Grundlage ist das Zweite Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes, verkündet im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt 2026 Nr. 16. Es gilt seit dem 20. Mai 2026, die Streichung der Zimmer-Ausnahme ab dem 1. Januar 2027.

Die Stadt weist auf einen Ausweg hin: Zimmer und Wohnungen dürfen weiter langfristig vermietet werden. Als Wohnnutzung gilt in der Regel ein Aufenthalt ab sechs Monaten, unter Umständen schon ab drei Monaten. Mehr zum Thema findest du unter Wohnen auf Zeit in Hamburg.

Belegung melden: nur noch bei Direktbuchungen

Bisher mussten Hamburger Gastgeber jede Belegung selbst melden. Diese Pflicht entfällt, wenn die Buchung über ein Portal im Sinne der EU-Verordnung lief. Buchen Gäste direkt bei dir, musst du weiter melden, und zwar bis zum Ende des Monats nach dem Beginn des Aufenthalts (§ 13 Abs. 7 HmbWoSchG).

Bußgelder und Steuern

Verstöße gegen das Hamburger Wohnraumschutzrecht kosten bis zu 500.000 Euro Bußgeld (§ 15 Abs. 3 HmbWoSchG). Das gilt zum Beispiel für eine Vermietung ohne nötige Genehmigung, eine fehlende oder falsche Nummer und eine unterlassene Meldung. Die Wohnraumschutznummer befreit außerdem nicht von steuerlichen Pflichten. Die Stadt nennt ausdrücklich die Kultur- und Tourismustaxe.

Was sich für Inserate auf Airbnb und Booking ändert

In Gebieten mit Registrierungsverfahren dürfen Portale wie Airbnb und Booking.com nur Angebote mit Registrierungsnummer veröffentlichen. Ob die Nummer gültig ist, prüfen sie stichprobenartig. Ordnet eine Behörde es an, müssen sie Angebote ohne Nummer oder mit ungültiger Nummer entfernen. Außerdem müssen sie Gastgeber darüber informieren, wo ein Registrierungsverfahren gilt (Art. 6 und 7 der Verordnung). Diese Pflichten treffen nur Portale, auf denen Gäste direkt buchen. Reine Anzeigenseiten ohne Buchung fallen nicht darunter.

In Hamburg ist das nichts Neues. Airbnb fragt die Wohnraumschutznummer bei Hamburger Inseraten schon seit 2019 ab. Früher gab es eine Ausnahme für Anbieter mit gesetzlicher Impressumspflicht. Ob sie bei Portalinseraten seit der Gesetzesänderung noch greift, ist unklar. Frag im Zweifel das Bezirksamt.

In Niedersachsen musst du derzeit keine Nummer hinterlegen. Achte trotzdem darauf, dass Adresse, Art der Unterkunft und Zahl der Schlafplätze in allen Inseraten gleich und richtig sind. Führt deine Gemeinde später ein Verfahren ein, musst du dann nur noch die Nummer ergänzen.

Und deine eigene Buchungsseite? In Hamburg gehört die Nummer in jedes Angebot und jede Werbung, auch im Internet und auf Flyern (§ 13 Abs. 6 HmbWoSchG). Also auch auf deine eigene Website.

Was du als privater Vermieter jetzt konkret tust

1. Schau in die Liste der Gebiete mit Registrierungsverfahren bei der Bundesnetzagentur.
2. Frag deine Gemeinde, ob es eine Zweckentfremdungssatzung gibt.
3. In Hamburg: Beantrage die Wohnraumschutznummer, falls du noch keine hast. Stell alle Inserate und deine eigene Website auf das neue Format mit DEU-02000000 um.
4. In Hamburg: Prüf, ob du überhaupt ohne Genehmigung vermieten darfst. Das geht nur in der eigenen Hauptwohnung und höchstens acht Wochen im Jahr. Vermietest du einzelne Zimmer deiner Hauptwohnung ohne Zeitgrenze, gilt ab 2027 auch dafür die Acht-Wochen-Grenze. Willst du mehr vermieten, beantrage rechtzeitig eine Genehmigung oder stell auf längere Mietzeiten um.
5. In Hamburg: Melde Direktbuchungen weiter an die Stadt.
6. Halte die Angaben zu deiner Unterkunft auf allen Portalen einheitlich.
7. In Niedersachsen: Prüf die Liste alle paar Monate. Vor einem Verfahren braucht das Land erst ein Gesetz, danach muss die Gemeinde ihr Verfahren 14 Tage vor dem Start anmelden.

Direktbuchung als zweites Standbein

Wenn die Portale künftig mehr Daten melden und genauer prüfen, lohnt sich ein eigener Buchungsweg umso mehr. Stayplace bietet Vermietern dieselbe Software, mit der wir unsere Wohnungen in Garstedt vermieten, als eigene Buchungswebsite an. Es gibt keine Grundgebühr. Wir berechnen 5 Prozent Provision für jede Buchung, die über die Plattform bezahlt wird. Das Geld der Gäste geht über Stripe Connect direkt an dich. Deine Seite geht live, sobald diese Auszahlung eingerichtet ist. Alles Weitere findest du auf der Seite für Gastgeber und im Vergleich mit Airbnb. Eins gilt aber für jeden Buchungsweg: Wo ein Registrierungsverfahren gilt, brauchst du die Nummer trotzdem.

Häufige Fragen

Brauche ich in Niedersachsen seit Mai 2026 eine Registrierungsnummer?

Nein, nicht automatisch. Eine Nummer brauchst du nur, wenn deine Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Nach der Liste der Bundesnetzagentur ist das in Niedersachsen derzeit nirgends der Fall.

Bleibt meine Hamburger Wohnraumschutznummer gültig?

Ja. Ihr werden nur DEU und der Gemeindeschlüssel 02000000 vorangestellt. Eine neue Nummer musst du nicht beantragen.

Brauche ich eine Nummer je Wohnung oder je Vermieter?

Je Unterkunft. Das sieht die EU-Verordnung so vor, und in Hamburg ist die Nummer an die konkrete Wohnung gebunden. Hast du mehrere Wohnungen, brauchst du also mehrere Nummern.

Kostet die Registrierung etwas?

Nach der EU-Verordnung soll sie möglichst kostenlos sein. In Hamburg ist sie kostenlos, nur die Genehmigung für eine Vermietung darüber hinaus kostet eine Gebühr.

Weitere Artikel für Vermieter findest du im Ratgeber. Noch einmal: Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Verbindlich ist, was deine Gemeinde oder das Bezirksamt für deine Wohnung sagt.